portabilidade
February 2021
Redação Categoria: portabilidade

Economize renegociando seu contrato de financiamento imobiliário


Para renegociar o seu contrato com o banco o primeiro passo é saber como anda a concorrencia e comparar com o seu contrato atual. Uma estratégia é pesquisar com um correspondente bancário e outro banco no qual voce mantem relacionamento. Os correspondentes trabalham com as mesmas taxas dos bancos e poderá apresentar mais de uma proposta reduzindo burocracia e economizando seu tempo.
Um banco não vai te ligar ou mandar um email ofertando redução de valores quando cair a taxa de juros, a iniciativa deve partir do consumidor. A iniciativa de reduzir o custo do seu contrato de financiamento deve ser sua. São vários os fatores que influenciam as taxas de juros de um contrato de financiamento seja imobiliário ou qualquer outro.



Fatores que Afetam o Custo Efetivo Total (Taxa de Juros)

Um banco ou instituição financieira é uma entidade de direito privado que tem um objetivo social bem como gerar lucro aos seus acionistas e investidores. Um banco pode ser também publico ou de economia mista concorrendo com o setor privado mas sujeitos as mesmas regras tributárias e de mercado com algumas ressalvas uma vez que carregam uma carga maior de interesse social, mesmo assim, as regras são as mesmas balizadas pelo Bacen, Receita Federal e mercado.



Em economia a concorrência perfeita é uma situação ideal de mercado na qual existe uma grande quantidade de vendedores e uma grande quantidade de compradores.
O setor financeiro brasileiro foi blindado muito tempo com regras de barreira de novos entrantes e isso foi muito ruim para o consumidor e toda a economia. Esta é uma realidade que vem mudando mas ainda esta longe de ser uma concorrência perfeita. Não operando em uma concorrencia perfeita é esperada uma taxa de juros mais alta.



A relação risco retorno é implicita em qualquer investimento. Quanto maior o risco maior o retorno esperado pelo investidor. O investidor no sistema financeiro é o poupador ou superavitário. São pessoas físicas ou jurídicas que pouparam ao longo do tempo e investem suas economias para não perder valor no tempo e ser premiados por ter poupado e isso vem a ajudar os deficitários ou simplesmente tomadores de crédito. Estando imerso em um ambiente de negócios onde existe uma legislação e processos judiciais morosos, custosos e ineficientes irá constribuir para o aumento do risco da inadimplencia. O resultado disso será uma exigencia maior dos investidores no retorno. Um banco é um mero intermediário financeiro, responsável por captar investidores e oferecer os recursos aqueles que precisam. Com isso uma boa fatia do seu custo no financiamento é para cobrir o risco do negócio e cobrir os inadimplentes e ineficiencia do ambiente de negócios do pais.



Um outro fator é a taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia) que serve de referencia para outras taxas de juros e financiamentos. É um instrumento de controle inflacionário controlado pelo Banco Central que influencia a tomada de crédito, inflação e consumo das famílias.
Conhecida como a taxa básica da economia não representa exatamente os juros cobrados dos consumidores que são bem mais altos devido aos demais fatores da operação de crédito.



O compulsório é o quanto fica retido pelo Banco Central de cada depósito realizado nas instituições financeiras. Isso tambem impacta diretamente o custo do contrato de financiamento pois entrará na composição da remuneração do poupador que esta emprestando seu dinheiro.



Taxas de cartórios tambem entram na equação. Um contrato de alienação fiduciária implica em fazer anotações na matrícula do imóvel e isso ainda é muito caro no Brasil, mesmo com o avanço da informática e digitalização para inserir um único parágrafo na escritura e legalmente ter a garantia fiduciaria. Por ser um serviço prestado com monopólio dos cartórios voce não tem alternativa, é tudo tabelado. Aqui o fisco morde uma fatia considerável desta taxa e voce consumidor que paga este custo.



Assim temos um resumo dos principais fatores que afetam o seu custo no financiamento imobiliário: concorrencia afetando o lucro da operação dos agentes financeiros, mercado e situação economica do pais, legislação e justiça aumentando o custo e risco de realizar negócios, carga tributária, excesso de burocracia ou simplesmente custo Brasil. Cada um destes fatores retroalimenta o outro. Com pouca concorrencia os bancos não tem pressão para aumentar a eficiencia, com menos eficiencia impacta a economia a qual também é impactada por legislação anti empreendedora e uma alta carga tributária.



Renegociando o seu contrato de financiamento

Voce como consumidor tem o poder de mudar seu contrato de financiamento com pouco esforço para outro banco. Existe um custo nesta transação devido ao excesso de burocracia, taxas dos cartórios, custo administrativo do banco para análise financeira e juridica entre outros. Quando comparado estes custos com o montante financiado da propriedade que facilmente ultrassa os 5 digitos este custo fica pequeno com qualquer redução da taxa de juros.


A migração para outro banco se chama portabilidade de financiamento imobiliário. Tendo em mãos uma proposta de outro banco ficará muito mais fácil renegociar o seu contrato. Para isso voce poderá usar as ferramentas dos bancos na internet e procurar um correspondente bancário. A principal vantagem do correspondente é que ele trabalha para mais de um banco e poderá num unico contato oferecer mais de uma proposta indicando a melhor. O correspondente bancário não cobrara nenhuma taxa adicional do cliente, será exatamente a mesma oferecida pelo banco. Devido a maior proximidade com o cliente o correspondente poderá defender o cliente junto as instituições financeiras e absorver boa parte da burocracia do processo.


Voce tera um poder de negociação muito maior tendo em mãos uma proposta de portabilidade do banco concorrente.


Entre em contato conosco e solicite uma proposta de portabilidade do seu financiamento imobiliário sem nenhum compromisso ou custo. Poucos minutos do seu tempo que poderá te trazer uma grande economia.