portabilidade
January 2021
Redação Categoria: portabilidade

Portabilidade Financiamento Imobiliário: Economizando R$100mil


Custo Efetivo Total ou simplesmente CET


O CET (Custo Efetivo Total) é o preço total do financiamento (juros + encargos + despesas) e pode ser encontrado no contrato de financiamento imobiliário.
O Banco Central criou uma norma (resolução n° 3.517/2007) que obriga as instituições financeiras a divulgarem o Custo Efetivo Total em destaque, em todos os contratos.
Entre as despesas e encargos estão as taxas de análise de crédito, taxas administrativas, tarifas em geral, seguro, tributos como IOF, etc...


Custo Efetivo Total na prática


O CET é o principal indicador que serve principalmente para voce comparar as propostas de financiamento imobiliário bem como saber o custo financeiro total do crédito.
Quanto maior for o CET maior é o custo do financiamento, simples assim. Os bancos utilizam o custo nominal na divulgação de seus produtos financeiros e nas linhas pequenas estará impresso o CET que muitas vezes passa desapercebido pelo público em geral. É comum voce ver anuncios como: "Taxas a partir de 0,90% ao mes". Esta taxa de juros de forma isolada não explica o custo total do crédito. Voce como consumidor deverá sempre estar atento ao Custo Efetivo Total pois é este indicador que irá te explicar o quanto voce irá desenbolsar pelo crédito.


Taxas Pós Fixadas


Além do CET fique atento aos indices de correção inflacionário (taxas pós fixadas) que pode ser qualquer um, desde o IGPM, IPCA, INCC, TR ou outro.
É impossível prever o futuro e cada indice carrega um conjunto de variáveis e fatores na sua composição fica impossível prever no longo prazo qual será o mais vantajoso.
Via de regra no longo prazo os indices tentem a aparesentar o mesmo resultado mas isso não é uma premissa infalível.
Recentemente tivemos um aumento expressivo no IGPM impactado pelo atacado devido a forte alta do dolar beirando 25% ao ano, mas e o futuro? O futuro não sabemos.
O IGPM é uma composição de outros indices porem o preco ao atacado é 60% da sua cesta de indices.
Fique tranquilho pois o mais importante é voce saber que podera negociar quando quiser um novo contrato com outro banco se achar que esta em desvantagem.
Também é importante voce saber que poderá contar com o expertise da Apoio Global sem custo algum nesta assessoria \o/


Spread, Superavitários e Deficitários, SFH/SFI


Não faz muito tempo que a taxa Selic estava em 14% ao ano. Muitos mutuários, ou seja, pessoas que receberam empréstimos para financiar um imóvel celebraram o contrato quando o país percebia taxas de juros acima de 10% ao ano.
Para que um banco tenha recursos e fomentar o financiamento é necessário captar. A captação de recursos é realizada com os superavitários que também são conhecidos como poupadores.
O banco irá remunerar os poupadores. Uma forma de fazer isso é emprestar estes recursos aos deficitários que são as pessoas tomadoras do crédito.
A diferença de taxas entre a captação e cessão do crédito é chamado de spread. O spread serve para pagar o banco pelo risco, trabalho, despesas administrativas, remunerar os investidores com lucro bem como uma parte vai para pagar tributos e alimentar os cofres públicos.

Para o investidor se sentir atraido a confiar no banco este deverá oferecer uma taxa maior que a do governo. É muito mais seguro emprestar ao governo do que a uma instituição financeira então se o risco é maior a remuneração tambem deve ser. Por isso é praticamente impossível dentro do SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) encontrar alguma taxa menor que a SELIC.

Já no SFH (Sistema Financeiro da Habitação também conhecido como minha casa minha vida e outros) que utiliza recursos do FGTS e Poupança pode ser que tangencie a taxa SELIC. O SFH tem um fim social que é da habitação e consegue assim uma captação muito mais barata.



Economizando R$100mil na portabilidade


Como podemos ver aqui, o CET é função da taxa de juros do mercado, do seguro, das despesas, custos cartorais, tributos e outros.
A taxa de juros tem como alicerce minimo na SELIC a qual caiu abruptamente nos últimos anos seria bastante razoável presumir que contratos antigos estão pagando um alto custo financeiro neste momento de baixa inflação.
O banco não vai te ligar para baixar juros, esta iniciativa deve partir de voce.

Um cliente fez uma simulação conosco. Ele tinha um contrato antigo com CET a 11.29%, faltava pagar ainda R$950mil aproximadamente diluidos em 130 parcelas a vencer. Conseguimos para ele um CET de 9.3% que se traduziu em uma economia de R$94.000,00. Isso mesmo, R$94mil de economia para mandar alguns documentos e assinar um novo contrato. Esta transação não gastou nem 30 minutos do tempo dele e lhe trouxe um resultado financeiro excepcional.


Pensando nas necessidades das pessoas que ainda estão atrelados em velhos contratos de financiamento imobiliário criamos uma ferramenta onde voce podera simular o quanto poderá economizar na portabilidade.


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